June 5th, 2017

логотип

Что значит незаключённость или недействительность ДДУ?

Обложка.png

Согласно ГК РФ, любой подписанный договор порождает права и обязанности для участвующих в нём лиц вне зависимости от того, была пройдена процедура государственной регистрации или нет. В случае с ДДУ ситуация обстоит иначе.

На этот документ помимо ГК РФ распространяется  закон о
ДДУ – ФЗ-214, который устанавливает документ действительным только после его официального регистрирования. Таким образом, с точки зрения закона до этого момента долевой договор не считается заключённым. Государственная регистрация договора ДДУ в надлежащем порядке означает, что между дольщиком и застройщиком возникли права и обязательства. Если строительная компания уклоняется от этой процедуры, то регистрацию следует требовать через суд.

Обязательные условия в договоре долевого участия в СПб

Существует 5 положений, которые должны содержаться в документе. Без них продажа квартиры по ДДУ считается недействительной, а документ незаключенным.

Условия следующие:


  • Указание точного объекта недвижимости, передающегося покупателю согласно проектным документам застройщика. В договоре ДДУ не должно быть каких-либо расхождений.

  • Срок передачи квартиры. Убедитесь, что в документе указана точная дата, а не ориентировочный период времени сдачи жилья. Например, в договоре долевого участия квартиры часто можно встретить фразы о том, что жилье будет передано через полгода после введения в эксплуатацию дома. Такая практика неправильная, так как она указывает на то, что срок сдачи находится в зависимости только от воли застройщика – когда он посчитает нужным подать документы в госприемку. В подобных ситуациях дольщики будут дожидаться введения в эксплуатацию жилья неизвестное количество времени и не смогут что-либо доказать даже через суд.

  • Цена. Стоимость указывается в общей сумме денежных средств или в цене за квадратный метр, если в договоре подробно расписана площадь квартиры.

  • Гарантийный срок. Согласно закону, его длительность на квартиру – от 5 лет. В случае с инженерным и техническим оборудованием срок гарантии – от 3 лет.

  • Способ обеспечения выполнения обязательств строительной компании. Такая информация – закрытая. Обязанности по сдаче жилья обеспечивает поручительство банка или застрахованная ответственность, а возврат денежных средств и оплату неустойки с убытками – залог.

Для дольщика 5 условий о заключении ДДУ – это гарантия прав, которые обеспечивает законодательство. Они направлены на то, чтобы оградить покупателей недвижимости от дополнительных проблем при регистрации ДДУ и произвола строительных компаний. Что нужно знать о застройщике, прежде чем заключить с ним сделку о приобретении жилья, вы можете почитать здесь.

В судебной практике существуют случаи, когда без гарантийного срока и обеспечительных мер ДДУ признают заключённым. Для этого основанием служит сам ФЗ-214, в котором эти обстоятельства содержатся. Седьмая статья Федерального Закона определяет минимальный гарантийный срок, а ст. 12.1 устанавливает выполнение обязательств застройщика.

Когда ДДУ противоречит закону?

При содержании в договоре положений, не совпадающих с ФЗ-214 и другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, документ или его часть можно признать недействительными в судебном порядке. Специальные правила об этом прописаны в Законе «О защите прав потребителей». Ст. 16 устанавливает любые действия, ограничивающие права потребителя, незаконными. Яркий пример нарушения прав – подписание документа ДДУ застройщиком только при условии содействия с его стороны в получении кредита.

Договор долевого участия на квартиру признают незаключённым, если сделка совершается под воздействием обмана. К таким ситуациям относятся предоставление умышленно ложной информации или умолчание об условиях, важных для заключения ДДУ. Например, обманом со стороны застройщика считаются неверные сведения о наличии разрешения на строительство.

"Линкор Недвижимость"
официальный сайт
8 (812)
245-33-61